Vermietern sind für eine Videoüberwachung durch die DSGVO Grenzen gesetzt. Doch auch Mieter selbst installieren immer häufiger eigenständig Kameras im Treppenhaus, auf dem Parkplatz oder vor der Wohnung. Meist mit dem Argument, sich besser schützen zu wollen. Sobald jedoch Bereiche außerhalb der eigenen Wohnung erfasst werden, ist die DSGVO in der Regel anwendbar und die Risiken steigen deutlich. Dieser Beitrag erläutert, wann eine Videoüberwachung durch Mieter zulässig wäre – und warum sie in der Praxis fast immer unzulässig ist.
Haushaltsausnahme für Mieter?
Viele Mieter gehen davon aus, sie könnten in ihrem „privaten Raum“ frei über Videoüberwachung entscheiden. Tatsächlich nimmt Art. 2 Abs. 2 lit. c DSGVO ausschließlich personenbezogene Verarbeitungen zu persönlichen oder familiären Zwecken von der Anwendung der DSGVO aus.
Diese Haushaltsausnahme wird jedoch durch EuGH und Aufsichtsbehörden sehr restriktiv ausgelegt. Sie kann allenfalls greifen, wenn ausschließlich der rein private Bereich überwacht wird, etwa das Wohnungsinnere oder ein klar abgegrenzter Privatgarten. Die Sicherheit der eigenen Wohnung ist zwar ein privater Zweck, doch schon geringe Überschneidungen mit dem Außenbereich sprengen den Anwendungsbereich der Ausnahme.
Der EuGH hat klargestellt: Sobald sich eine Videoüberwachung auch nur teilweise auf Bereiche außerhalb der privaten Sphäre erstreckt (z. B. öffentlich zugängliches Treppenhaus, Hauseingang, Gehweg), liegt keine rein „persönliche oder familiäre Tätigkeit“ mehr vor. In diesen Fällen ist die DSGVO uneingeschränkt anwendbar.
Im Mietkontext bedeutet das: Filmt die Kamera eines Mieters über die Türschwelle hinaus, werden regelmäßig Treppenhäuser, Flure, Hauseingänge, Gemeinschaftsflächen oder Teile des öffentlichen Straßenraums erfasst. Der Mieter wird damit zum Verantwortlichen im Sinne von Art. 4 Nr. 7 DSGVO – mit allen Pflichten, die dies mit sich bringt.
Rechtsgrundlage für Videoüberwachung
Ist die DSGVO anwendbar, stellt sich die Frage nach einer tragfähigen Rechtsgrundlage (Art. 6 Abs. 1 DSGVO). In der Praxis kommen für Mieter vor allem Einwilligung oder berechtigtes Interesse in Betracht.
Einwilligung aller Betroffenen – praktisch unmöglich
Eine wirksame Einwilligung gemäß Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO setzt eine freiwillige, informierte und eindeutige Zustimmung aller Betroffenen voraus. Im Mietumfeld betrifft dies typischerweise:
- Mitmieter
- Besucher und Lieferanten
- sonstige Hausnutzer
- bei Erfassung des Gehsteigs sogar zufällige Passanten
Gerade im öffentlich einsehbaren Bereich ist das Einholen wirksamer Einwilligungen daher faktisch nicht umsetzbar. Hinzu kommt: Ohne vollständige Datenschutzinformationen nach Art. 13 DSGVO ist eine Einwilligung ohnehin unwirksam. Ein privater Mieter wird regelmäßig weder entsprechende Hinweise vorbereiten noch dokumentieren.
Berechtigtes Interesse – hohe Hürden für Mieter
Bleibt das berechtigte Interesse nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO, das Mieter typischerweise mit „Schutz vor Einbruch“ oder „Schutz vor Sachbeschädigung“ begründen. Die Prüfung erfolgt dreistufig:
- Berechtigtes Interesse
Ein Sicherheitsinteresse kann zwar anerkannt werden, ein bloßes diffuses Unsicherheitsgefühl reicht aber nicht. Es braucht konkrete, objektivierbare Anhaltspunkte für eine tatsächliche Gefährdungslage, etwa nachweisbare Einbruchsserien oder wiederholte Vandalismusschäden. - Erforderlichkeit
Videoüberwachung ist nur zulässig, wenn kein gleich geeignetes, milderes Mittel zur Verfügung steht. Im Mietkontext existieren typischerweise zahlreiche Alternativen:- verbesserte Schlösser oder Sicherheitsschlösser
- Bewegungsmelder mit Beleuchtung
- mechanische Türsicherungen
- Gegensprechanlagen
- ein vom Vermieter verantwortetes Sicherheitskonzept
Sind solche Maßnahmen möglich, scheitert es in der Regel bereits an der Erforderlichkeit der Videoüberwachung.
- Interessenabwägung
Selbst wenn eine konkrete Gefährdung und Erforderlichkeit im Einzelfall bejaht würden, folgt eine Interessenabwägung. Im Wohnumfeld überwiegen regelmäßig das allgemeine Persönlichkeitsrecht und das Recht auf informationelle Selbstbestimmung der Betroffenen. Schließlich werden hierdurch alle Hausbewohner, Besucher und ggf. Passanten potentiell überwacht.
Zulässig laut Gericht?
Die Rechtsprechung zur Videoüberwachung im Wohnkontext ist insgesamt sehr restriktiv. Auch wenn die Urteile überwiegend Vermieter oder Wohnungseigentümergemeinschaften betreffen, lassen sich die Grundsätze unmittelbar auf Videoüberwachung durch Mieter übertragen. Beispielhaft:
BGH, Urt. v. 12.03.2024 – VI ZR 1370/20:
Ein landeseigenes Wohnungsunternehmen ließ heimlich über vier Wochen den Eingangsbereich zweier Wohnungen per Kamera überwachen, um eine unzulässige Untervermietung nachzuweisen. Der BGH entschied, dass diese verdeckte Videoüberwachung das allgemeine Persönlichkeitsrecht verletzt. Auch nach übertragbaren Maßstäben der DSGVO ist eine umfassende Interessenabwägung nötig, die alle Betroffenen (Mieter, Untermieter, Besucher, andere Hausbewohner) einbezieht und mildere Mittel berücksichtigt (z.B. Nachbarn befragen, Scheinanmietung).
Ergebnis: Im Wohnbereich überwiegen in der Regel die Schutzinteressen der Bewohner
EuGH, Urt. v. 11.12.2019 – C-708/18:
Eine rumänische Wohnungseigentümergemeinschaft installierte per Mehrheitsbeschluss Kameras in Treppenhaus und Eingangsbereich, nachdem es bereits nachweislich zu Diebstählen, Einbrüchen und Vandalismus gekommen war. Der EuGH erkannte den Schutz des Eigentums als berechtigtes Interesse an, verlangte dafür aber ein reales, aktuelles Sicherheitsproblem – bloß theoretische Befürchtungen reichen nicht.
Daraus folgt: Ohne konkrete, dokumentierte Vorfälle lässt sich eine Videoüberwachung von Mietern in der Regel nicht auf ein „berechtigtes Interesse“ stützen.
OLG Köln, Urt. v. 05.07.2005 – 24 U 12/05:
Eine Vermieterin brachte nach Beschädigungen an Waschmaschinen eine versteckte Kamera in der Gemeinschaftswaschküche an.
Das Gericht hielt die verdeckte Videoüberwachung für unzulässig: Zwar kann die Aufklärung von Straftaten ein berechtigtes Interesse sein, aber nur wenn es um erhebliche Delikte geht, die Maßnahme konkret zur Täteridentifikation taugt, kein milderes Mittel zur Verfügung steht (hier wäre eine offene Kamera möglich gewesen) und die dauerhafte Überwachung einer Gemeinschaftsfläche verhältnismäßig ist – was sie regelmäßig nicht ist.
Fazit: Selbst bei tatsächlichen Schäden rechtfertigt das nicht ohne Weiteres eine heimliche Videoüberwachung. Eine rein präventive Überwachung ist erst recht unzulässig.
DSGVO Pflichten für Mieter
Wer Videoüberwachung durchführt, muss ohnehin nicht nur eine Rechtsgrundlage vorweisen, sondern sämtliche weitere Pflichten der DSGVO erfüllen.
Zunächst sind die Informationspflichten nach Art. 13 DSGVO zu beachten. Betroffene müssen vor Betreten des überwachten Bereichs unter anderem über Verantwortliche, Zwecke, Rechtsgrundlage, Speicherdauer und ihre Rechte informiert werden. Üblich ist ein zweistufiges Modell aus gut sichtbarem Hinweisschild und ausführlichen Datenschutzhinweisen, zum Beispiel per Aushang oder QR-Code. Private Mieter setzen dies selten um, obwohl schon das Fehlen dieser Informationen ein eigener Verstoß ist.
Hinzu kommen je nach Ausgestaltung weitere Pflichten: Eine Datenschutz-Folgenabschätzung nach Art. 35 DSGVO kann im Einzelfall erforderlich sein, etwa bei systematischer Überwachung öffentlich zugänglicher Bereiche. Auch technisch-organisatorische Maßnahmen nach Art. 32 DSGVO – zum Beispiel Zugriffsbeschränkungen, sichere Speicherung, Verschlüsselung oder eine kontrollierte Nutzung von Cloud-Diensten – werden von Mietern regelmäßig nicht umgesetzt. Zudem ist eine Aufbewahrung der Aufnahmen in der Regel nur für 72 Stunden zulässig: Welcher Mieter setzt schon ein Löschkonzept um?
Risiken für Vermieter
Betroffene von unzulässiger Videoüberwachung durch Mieter können sich bei der zuständigen Aufsichtsbehörde beschweren. Diese verfügt nach Art. 58 DSGVO über verschiedene Befugnisse gegenüber dem Mieter als Verantwortlichem: Von Verwarnungen bis Bußgeldern. Aber auch der Vermieter steht im Rampenlicht: Relevant ist insbesondere die Frage einer gemeinsamen Verantwortlichkeit im Sinne von Art. 26 DSGVO. Dann wären Vermieter und Mieter gemeinsam für die Einhaltung der DSGVO verantwortlich und könnten gegenüber Betroffenen gesamtschuldnerisch haften.
Eine gemeinsame Verantwortlichkeit setzt voraus, dass beide Seiten die Zwecke und Mittel der Verarbeitung mitbestimmen. Das müssen nicht exakt dieselben Zwecke sein. Wie das Wirtschaftsakademie-Urteil gezeigt hat, kann auch eine Verflechtung der Interessen ausreichen, soweit beide Seiten Einfluss auf die Datenverarbeitung haben.
Keine gemeinsame Verantwortlichkeit sollte in der Regel bestehen, wenn der Vermieter keine Kenntnis von der Videoüberwachung durch seine Mieter hat oder nach Kenntniserlangung nachweisbar dagegen vorgeht. Kritisch wird es hingegen, wenn der Vermieter die Videoüberwachung durch Mieter duldet, ihr zustimmt oder die Aufnahmen selbst nutzt. Dann kann eine Mitverantwortlichkeit oder sogar eigenständige Verantwortlichkeit des Vermieters im Raum stehen.
Es handelt sich hierbei bislang um eine rechtliche Grauzone. Spezielle Rechtsprechung für die hier beschriebene Konstellation fehlt bis jetzt. Um kein Risiko einzugehen, sollten Vermieter daher proaktiv gegen eine eigenmächtige Videoüberwachung ihrer Mieter vorgehen.
Videoüberwachung in den meisten Fällen unzulässig
Videoüberwachung durch Mieter ist in der Praxis fast immer unzulässig. Die Haushaltsausnahme der DSGVO greift nur in sehr engen Grenzen, eine tragfähige Rechtsgrundlage fehlt meist, und zentrale Pflichten wie Datenschutzhinweise und technische Schutzmaßnahmen werden von Mietern typischerweise nicht erfüllt.
Nur in seltenen Ausnahmefällen – bei konkreten, dokumentierten schweren Straftaten, nach Ausschöpfung milderer Mittel und bei klar begrenzter, DSGVO-konformer Ausgestaltung – kann Videoüberwachung durch Mieter rechtlich vertretbar sein. Eine rein präventive Überwachung „für alle Fälle“ scheidet immer aus.
