Home Sweet Home: Die eigene Wohnung ist ein besonders geschützter Raum. Doch was passiert, wenn Fotos gemacht werden sollen, etwa vom Vermieter? Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grenzen und die entscheidende Rolle, die der Datenschutz dabei spielt. Erfahren Sie, welche Rechte Sie haben und wie die Unverletzlichkeit Ihrer Wohnung geschützt werden kann.
Der Inhalt im Überblick
Der grundrechtliche Schutz einer Wohnung
Die Wohnung bildet den Kernbereich privater Lebensgestaltung und ist Raum zur Erfüllung persönlicher Bedürfnisse. Das Bundesverfassungsgericht hat ihr die Eigenschaft als besonders schützenswerten Rückzugsort zugeschrieben:
„Für ein menschenwürdiges Leben ist es eine unverzichtbare Möglichkeit, sich in eine Wohnung zurückzuziehen.“
(Urt. v. 03.03.2004, Az. BvR 2378/98; BvR 1084/99, Rn. 79)
Das Allgemeine Persönlichkeitsrecht, das sich aus dem Grundrecht der Menschenwürde (Art. 1 Abs. 1 GG) und dem Recht auf freie Persönlichkeitsentfaltung (Art. 2 Abs. 1 GG) ableitet, bildet die Grundlage für den Schutz der Privatsphäre. Dieser Schutz umfasst eine räumliche und eine thematische Dimension. Durch die konkrete Festlegung in Art. 13 Abs. 1 GG („Die Wohnung ist unverletzlich“) erfährt der räumliche Schutz eine besondere Betonung. Dies macht die Wohnung zu einem zentralen Schutzraum für das Persönlichkeitsrecht und relevant für den Datenschutz.
Verstößt das Fotografieren der Wohnung gegen die Rechte des Mieters?
Das hohe Schutzniveau einer Wohnung wird jedoch auf die Probe gestellt, sobald es mit den Interessen des Eigentümers kollidiert, insbesondere bei einem geplanten Immobilienverkauf.
Hierbei kollidieren zwei grundrechtlich geschützte Positionen: Auf der einen Seite steht das Eigentumsrecht des Vermieters nach Art. 14 GG, das sein Interesse an einer effektiven Veräußerung schützt. Auf der anderen Seite steht das Allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters, das z. B. durch die Veröffentlichung von Fotos der Immobilie auf einer Vermietungsplattform in seiner privaten Lebensgestaltung massiv berührt werden kann. Obwohl Grundrechte ursprünglich Abwehrrechte gegen den Staat sind, finden sie über die „mittelbare Drittwirkung“ auch in privaten Vertragsbeziehungen Anwendung und erfordern eine sorgfältige Abwägung.
Wie dieses Spannungsfeld in der Praxis bewertet wird, zeigt ein Urteil des OLG Zweibrücken (Az. 5 U 82/24). Hier hatten Mieter die Mitarbeiter eines Maklers wissentlich und in ihrer Anwesenheit Fotos für ein Verkaufsexposé anfertigen lassen. Als die Bilder online erschienen, fühlten sie sich in ihrer Privatsphäre verletzt und klagten auf Schadensersatz. Das Gericht wies die Forderung ab, da die Mieter durch ihr schlüssiges Verhalten, konkret das wissentliche Dabeisein und Gewährenlassen, eine konkludente Einwilligung in die branchenübliche Veröffentlichung der Fotos erteilt hatten. Eine ausdrückliche schriftliche Erlaubnis war nicht nötig.
Wann sind Fotos der Wohnung oder Drohnenaufnahmen strafbar?
Der Schutz der Privatsphäre wird durch § 201a StGB strafrechtlich untermauert. Nach § 201a Abs. 1 Nr. 1 StGB macht sich strafbar, wer:
„von einer anderen Person, die sich in einer Wohnung (…) befindet, unbefugt eine Bildaufnahme herstellt oder überträgt und dadurch den höchstpersönlichen Lebensbereich der abgebildeten Person verletzt“
Dies betrifft sowohl Fotos als auch Videos. Noch strenger wird die unbefugte Zugänglichmachung solcher Aufnahmen an Dritte geahndet. Auch der Einsatz von Drohnen über Wohngebieten erfordert besondere Sorgfalt. Die Luftverkehrs-Ordnung (§ 21h Abs. 3 Nr. 7 lit. c) Nr. bb) LuftVO) erlaubt solche Flüge zwar, knüpft die Genehmigung jedoch an strikte Voraussetzungen. Werden diese nicht erfüllt und eine Person in ihrer Wohnung erkennbar abgebildet, können auch Drohnenaufnahmen als Straftat nach § 201a StGB gewertet werden.
Wann werden Fotos der Wohnung zum Fall für den Datenschutz?
Der Datenschutz wird für Wohnungsfotos relevant, sobald aus einem anonymen Bild ein personenbezogenes Datum wird. Laut Art. 4 Nr. 1 DSGVO ist dieser Punkt erreicht, wenn die Informationen eine Person identifizierbar machen. Moderne Kameras erleichtern dies oft unbemerkt, indem sie Metadaten wie GPS-Koordinaten mitspeichern. Liegt ein solcher Personenbezug vor, greift die DSGVO vollständig, und für die Verarbeitung der Fotos wird eine Rechtsgrundlage nach Art. 6 benötigt.
Greift die DSGVO, können Betroffene zudem ihre Rechte aus Kapitel 3 der Verordnung geltend machen, allen voran den Auskunftsanspruch nach Art. 15. Wie dieser Anspruch in der Praxis ausgelegt wird, zeigt das Urteil des OLG Zweibrücken sehr differenziert: Das Gericht unterschied klar zwischen den Lichtbildern selbst und den übrigen Stammdaten des Mieters. Hinsichtlich der Fotos wertete es die Erklärung des Maklers, diese gelöscht zu haben, als erfüllende „Negativauskunft“. Dieser Teil des Anspruchs war damit abgegolten.
Der Fehler des Maklers lag jedoch im Umfang seiner Antwort. Da dieser unzulässigerweise die Stammdaten (Name, Adresse etc.) ignorierte, stellte das Gericht klar, dass der Auskunftsanspruch umfassend ist und sich auf alle gespeicherten Daten erstreckt. Folglich wurde der Makler verurteilt, über seinen gesamten Datenbestand vollständig Auskunft zu erteilen.
Fotos fremder Wohnungen: Eine Handlung mit weitreichenden Konsequenzen
Die Anfertigung und Veröffentlichung von Fotos fremder Wohnungen erfordert eine sorgfältige Abwägung der rechtlichen Konsequenzen. Die Wohnung genießt als besonders geschützter Rückzugsort einen hohen Stellenwert, weshalb das Interesse des Bewohners am Schutz seiner Privatsphäre in der Regel schwer wiegt. Die rechtlichen Rahmenbedingungen aus Mietrecht, Strafrecht und Datenschutz setzen enge Grenzen. Unerlaubte Aufnahmen können nicht nur unzulässig sein, sondern auch empfindliche strafrechtliche Folgen nach sich ziehen.
Die zunehmende Digitalisierung, insbesondere durch den Einsatz von Kameradrohnen und die einfache Verknüpfung von Bild- mit Standortdaten, verschärft diese Problematik zusätzlich. Ein Foto einer Wohnung kann schnell zu einem personenbezogenen Datum werden und unterliegt damit den strengen Regeln der DSGVO. Wer die Privatsphäre der Bewohner achtet und sicherstellt, dass für jede Verarbeitung eine klare Rechtsgrundlage, wie eine informierte Einwilligung, vorliegt, vermeidet empfindliche und oft kostspielige rechtliche Auseinandersetzungen.
Hallo, in Ihrem Beitrag „Fotos der Wohnung: Unzulässiger Eingriff in die Privatsphäre?“ schreiben Sie „Eine Vermarktung auf Online-Plattformen ist auch ohne Veranschaulichung durch Fotos zumutbar.“
Dazu hätte ich gern gewusst, wie und woher Sie zu dieser – nach meiner Auffassung völlig weltfremden – Auffassung kommen.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Diese Auffassung wird anhand der Rechtsprechung (AG Steinfurt, Urt. v. 10.04.2014 Az. 21 C 987/13) geschlussfolgert. Der Mieter muss keine Fotos seiner Räumlichkeiten dulden. Im Umkehrschluss heißt es, dass es dem Vermieter zumutbar wird die Wohnung, ohne eine visuelle Veranschaulichung zu vermarkten.
Der Grund hierfür ist, dass das Allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters mit dem Interesse des Vermieters in Relation gesetzt wird. In dieser Konstellation überwiegt, wie im Beitrag dargestellt, das Recht des Mieters. Denn Fotos aus der Wohnung greifen in die Privatsphäre des Mieters ein.
Vermarktungsstrategien, die weniger in das Allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters eingreifen, könnten in Erwägung gezogen werden, z.B. die Veröffentlichung von Grundrissen, ausführliche Beschreibungen und die Lage des Objektes sowie weitere Faktoren, die eine Grundlage für die Kaufentscheidung bilden.
Wenn im Gegenteil das Interesse des Vermieters überwiegen würde, dann könnte man ggf. von einer Unzumutbarkeit ausgehen.
Makler hat heimlich Fotos von meiner Wohnung gemacht,zwecks Verkauf. Ich habe die Fotos im Netz gefunden.Bin zum Anwalt gegangen.wir werden sehen,lasse ich mir nicht gefallen!!!
Ein „Prosit Neujahr“ zu Jahresbeginn sei mir bitte erlaubt.
Spannendes Thema. Nun stellt sich für Handwerksbetriebe, welche Räume einer Wohnung im bewohnten Zustand sanieren, die Frage nach der Bestandsaufnahme vor und nach der Sanierung. Beispielsweise müssen die Handwerker mehrere Räume durchlaufen, um zu dem betreffenden Bad zu gelangen. Natürlich werden die Wege ausgelegt , um Verschmutzungen etc. zu verhindern. Keine Firma möchte aber nach der Badsanierung die Fußböden, vielleicht noch hochwertiges Parkett oder Teppich wegen „angeblicher Beschädigungen“ durch die Handwerker ersetzen. Das zweite Problem betrifft den Nachweis der vertragsgemäßen Sanierung des Bades. Der Handwerker darf nach meinem Dafürhalten (Erwägungsgrund 44) das fertig sanierte Bad fotografieren, um einen Nachweis der vertragskonformen Auftragsausführung zu haben und diesen (Foto) in der Auftragsdokumentation aufzubewahren, um ungerechtfertigte Mängelanzeigen oder Gewährleistungsforderungen abwenden zu können. Das diese Fotos nicht unberechtigt an Dritte oder im Netz verbreitet werden, versteht sich von selbst. Muss für die Anfertigung derartiger Nachweise generell eine freiwillige Einwilligung des Mieters eingeholt werden oder ist dafür der Wohnungseigentümer (Vermieter) zuständig? Und letztlich, was passiert, wenn der Mieter die Anfertigung derartiger Fotos für die Erstbemusterung (Zustand des Fußbodens etc.) und die Fertigstellung verweigert? Wie bewerten Sie die Interessenabwägung der Parteien und welche Rolle spielt der Auftraggeber, wenn es nicht der Bewohner (Mieter) sondern der Eigentümer (Vermieter) ist?
Ich freue mich auf Ihre Meinung.
Danke
Eine konkrete Bewertung der Interessenabwägung würde den Rahmen des Blogs sprengen. Grundsätzlich kommt die Einwilligung nach Art. 6 Abs. 1 lit. a) DSGVO in Frage, wenn keine weitere Rechtsgrundlage für die Datenverarbeitung ersichtlich ist. Allgemein ist ein Nachteil der Einwilligung, dass dem Betroffenen nach Art. 7 Abs. 3 DSGVO ein Widerrufsrecht zusteht. Demnach ist abzuwägen, ob es den eigenen Interessen entsprechen würde und sinnvoll für den Verarbeitungszweck ist, wenn der Mieter seine Einwilligung jederzeit für die Zukunft widerrufen kann.
Für weitere Informationen zur Einwilligung erhalten Sie im Kurzpapier der Datenschutzkonferenz.
Weitere Rechtsgrundlagen, die in Frage kommen könnten, sind die Vertragserfüllung nach Art. 6 Abs. 1 lit. b) DSGVO oder das berechtigte Interesse nach Art. 6 Abs. 1 lit. f) DSGVO.
Unsere Beiträge zu diesen Themen sind ebenfalls empfehlenswert:
Der Vertrag als Rechtsgrundlage für die Verarbeitung
Was ist eigentlich dieses „berechtigte Interesse“?
Guten Tag, dazu habe ich eine Frage. Darf man Fotos von z.B. schönen Villen machen und diese als z.B. als Buch verkaufen? z.B. die 100 schönsten Villen von München als Buch. Absicht wäre es schöne Fotos von einem Ort zu verkaufen.
– Auf den Fotos würde man keine Person sehen. Keine Namen nennen.
– kein Einsatz von Drohnen.
– Das Grundstück wird nicht betreten.
– Das Foto wurde von einer öffentlichen Straßen aufgenommen werden.
– Koordinaten wurden mit veröffentlicht.
Zusätzlich ein Quartettspiel mit folgenden Informationen von den Villen:
– Entfernung bis zum Kernpunkt der Stadt
– Stockwerke (nur das was von der Straße erkennbar ist).
– Parkplatz (Ja ,nein)
– Fahrstuhl (ja, nein).
– Anzahl Wohnungen in der Villa.
Vielen Dank
Hannes
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir im Rahmen dieses Blogs keine Rechtsberatung im Einzelfall leisten dürfen. Für eine Klärung der rechtlichen Möglichkeiten sollten Sie sich daher mit Ihrem Anliegen an einen spezialisierten Anwalt wenden.
Guten Tag, und vielen Dank für den interessanten und aufschlußreichen Artikel. Wie sieht es mit Immobilienangeboten aus, die einst unter Zustimmung des Verkäufers ‚im Rahmen der Vertragsgrundlage‘ fotografiert und veröffentlicht wurden, die der Eigentümer einst mit dem beauftragten Makler geschlossen hat? Wenn der Makler die Fotos später weiternutzt (obwohl vertraglich nicht vereinbart) oder diese Fotos auf anderen Portalen, wie z. B. in Immobiliensuchmaschinen, die eine fast vollständige Kopie des ehemals veröffentlichten Angebots speichern und ausgeben? Somit bleibt das ehemalige Expose dauerhaft online, obwohl die Immobilie verkauft (betrifft dann den neuen Eigentümer) oder eben nicht verkauft wurde (was dann den alten Eigentümer betrifft, der seine Wohnung ‚für immer‘ im Internet wiederfindet.
Bezüglich Ihrer Fragen möchten wir auf zwei Grundsätze der Datenverarbeitung verweisen: Die Zweckbindung sowie die Speicherbegrenzung.
Nach der Zweckbindung dürfen personenbezogene Daten lediglich zu dem Zweck verarbeitet werden, für den sie erhoben wurden (Art. 5 Abs. 1 lit. b DSGVO). Es gibt Ausnahmefälle, wo die Verarbeitung zu anderen Zwecken möglich sein kann. Dies muss jedoch im Einzelfall geprüft werden.
Nach dem Grundsatz der Speicherbegrenzung dürfen personenbezogene Daten nur so lange gespeichert werden, wie sie zur Zweckerfüllung erforderlich sind (Art. 5 Abs. 1 lit. e DSGVO).
Näheres zu diesen Grundsätzen finden Sie in folgenden Beiträgen:
DSGVO: Was ist Zweckbindung und wie wirkt sie sich aus?
DSGVO-Grundsatz der Speicherbegrenzung
Hinsichtlich Ihres konkreten Falles, insbesondere was die vertragliche Vereinbarung und den Umfang betrifft, empfehlen wir Ihnen einen spezialisierten Anwalt/ eine spezialisierte Anwältin Ihres Vertrauens zu kontaktieren.
Wie verhält es sich mit der Einwilligung des Mieters, wenn Fotos aufgenommen, später jedoch für Zwecke verwendet werden, die über das ursprünglich Vereinbarte hinausgehen?