Ist die Videoüberwachung von Miets- und Wohnhäusern erlaubt?

Fachbeitrag

Der Einsatz von Videoüberwachungen ist jeher rechtlich immer brisant gewesen – auch schon vor der DSGVO. Insbesondere in Wohnhäusern, wo Verschmutzungen, Vandalismus und Diebstahl zur Tagesordnung gehören, denken Vermieter über die Installation von Videoüberwachungen nach. Dieser Beitrag klärt auf, wie die Rechtsprechung sich zur Videoüberwachung von Mietshäusern positioniert und unter welchen Voraussetzungen diese erlaubt sein kann.

Einwilligung der Mieter in die Videoüberwachung

Wie immer muss man zunächst nach der Rechtsgrundlage für die Videoüberwachung fragen. Es kommt vor, dass Vermieter meinen, sie seien auf der sicheren Seite, wenn sie sich die Einwilligungen der Mieter einholen. Dann wäre die Zulässigkeit der Videoüberwachung jedenfalls gewahrt. Hier handelt es sich um einen fatalen Irrglauben, der wohl aus einer Missinterpretation alter Rechtsprechung herrührt.

Die Einwilligungen der Mieter müssen die Voraussetzungen von Art. 7 DSGVO erfüllen und hier bereitet oftmals das Tatbestandsmerkmal der Freiwilligkeit bereits Probleme. Damit die Einwilligung wirklich freiwillig ist, muss der Mieter transparent über die Videoüberwachung und seine Widerrufsmöglichkeit informiert werden. Hier passieren oftmals schon die ersten Fehler.

Daneben muss dem Mieter aber auch eine echte Wahlmöglichkeit gegeben sein. Besonders kritisch ist das bei angespannten Wohnungsmärkten wie in Berlin, Hamburg und München. Mietinteressenten würden hier alles unterschreiben, solange sie eine (bezahlbare) Wohnung erhalten. Damit dürfte die Freiwilligkeit hier fraglich sein.

Zudem dürfte die Videoüberwachung in Gänze nicht eingeführt werden, sobald ein Mieter die Einwilligung versagt. Beziehungsweise sie müsste wieder abmontiert werden, wenn ein Mieter sein Widerrufsrecht nachträglich ausübt. Da die Videoüberwachung mit gewissen Kosten verbunden ist, dürften sich Vermieter eine gewisse Planungssicherheit wünschen. Eine solche ist durch die Widerrufsmöglichkeit einer Einwilligung nie gegeben.

Schließlich wird auch oft ein weiteres praktisches Problem übersehen: Wie holt man die Einwilligung von Besuchern, Postboten, Essenslieferanten & Co. ein? Diese sind ja auch von der Videoüberwachung betroffen und müssten daher ebenfalls ihre Einwilligung erteilen. Der Mieter kann dies jedenfalls nicht stellvertretend für diese Personen.

Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter als Knackpunkt

Tatsächlich kommt als Rechtsgrundlage für die Videoüberwachung von Wohnhäusern also nur Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO in Betracht. Danach bedarf es einer Abwägung der Interessen des Überwachten und Überwachenden. Wenn die Interessen des Überwachten an Geheimhaltung und Unterlassen einer Überwachung überwiegen, dann muss die Überwachung unterbleiben. Im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter von Wohnraum stellen sich die Gerichte und Behörden grundsätzlich auf die Seite des Mieters, da meist ein schwerwiegender Eingriff in das Persönlichkeitsrecht des Mieters vorliegt. Selbst wenn nur öffentlich zugängliche Gemeinschaftsflächen überwacht werden, kann der Mieter bereits in seiner Privatsphäre tangiert sein, z. B. weil sei Tagesabläufe oder Empfang von Besuch erfasst wird. Dies ist besonders dann problematisch, wenn er sich auf den Weg zu seiner Wohnung nicht der Videoüberwachung entziehen kann.

Dem dargestellten Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters steht auf Seiten des Vermieters das verfassungsrechtlich garantierte Recht am Eigentum (Artikel 14 Abs. 1 Grundgesetz) als berechtigte Interesse entgegen. Schließlich darf Vermieter grundsätzlich geeignete Schutzmaßnahmen für sein Eigentum ergreifen. Dies darf aber nicht in unverhältnismäßiger Weise auf Kosten des Eingriffs in hochrangige Rechtsgüter unbeteiligter Dritter geschehen.

Was sagen die deutschen Behörden zur Videoüberwachung von Wohnhäusern?

Hierzu folgender Hinweis der Berliner Beauftragten für Datenschutz und Informationsfreiheit:

„Der Einsatz von Videoüberwachungsanlagen kann zur Wahrnehmung berechtigter Interessen, wie z. B. zum Schutz des Eigentums des Vermieters, zulässig sein, wenn keine Anhaltspunkte bestehen, dass schutzwürdige Interessen der Betroffenen überwiegen. Überwiegende schutzwürdige Interessen sind insbesondere dann anzunehmen, wenn der Innenbereich eines Mehrfamilienhauses, z. B. Treppenaufgänge, Fahrstuhl, Wohnungstüren, überwacht werden, da es für die Mieterschaft keine Möglichkeit gibt, der Überwachung auszuweichen. Dies ist regelmäßig ein schwerer Eingriff in deren Persönlichkeitsrecht, da erfasst wird, wann eine Person ein- und ausgeht und welchen Besuch sie zu welchen Zeiten empfängt. Eine Videoüberwachung kann unter bestimmten Voraussetzungen auch in öffentlich zugänglichen Bereichen zulässig sein, wenn sich diese auf die konkret gefährdeten Bereiche beschränkt und auf die Videoüberwachung mittels deutlich sichtbarer Hinweisschilder aufmerksam gemacht wird, so dass betroffene Personen der Überwachung ausweichen können.“

Videoüberwachung von Mietshäusern beschäftigt die Gerichte

Aber auch schon lange vor Geltung der DSGVO haben die deutschen Gerichte in einer Vielzahl von Urteilen die Zulässigkeit von Videoüberwachungen in Wohnhäusern anhand einer Interessenabwägung beurteilt:

„Das verfassungsmäßig garantierte Recht des Eigentümers, Schutzmaßnahmen für sein Eigentum zu ergreifen, darf nicht in unverhältnismäßiger Weise auf Kosten des Eingriffs in hochrangige Rechtsgüter Dritter geschehen. Die ständige Videoüberwachung des gesamten Eingangsbereichs zum Schutz gegen Sachbeschädigungen und Ehrverletzungen des Eigentümers ist unverhältnismäßig.“ (LG Berlin, Urteil vom 31.10.2000 – 65 S 279/00)

„Die Überwachung des Hauseingangs durch eine Kamera – unabhängig davon, ob eine Speicherung von Aufnahmen erfolgt – stellt einen erheblichen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht und Selbstbestimmungsrecht des Mieters und seines Besitzrechts an der gemieteten Wohnung dar. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht umfasst auch die Freiheit von ungewünschter Kontrolle oder Überwachung durch Dritte. Dies beinhaltet für den Mieter einer Wohnung nicht nur die Freiheit, die eigene Wohnung bzw. das Haus zu verlassen oder zu betreten, ohne dass der Vermieter dies jederzeit überwachen und Anwesenheit oder Abwesenheit des Mieters feststellen kann. Es beinhaltet auch das Recht, ungestört und unüberwacht Besuch zu empfangen. Dem Vermieter steht grundsätzlich kein Recht zu, dauerhaft überprüfen zu können, welche Personen wann oder wie oft bei dem Mieter zu Besuch sind. (…)
Der Eingriff in das Persönlichkeitsrecht ist allenfalls dann gerechtfertigt, wenn die Überwachung zur Abwehr von schwerwiegenden Beeinträchtigungen erforderlich und eine drohende Rechtsverletzung nicht anderweitig zu verhindern ist.“ (AG München, Urteil vom 16.10.2009 – 423 C 34037/08)

„Die Videoüberwachung des privaten Grundstückseingangs und eines schmalen Gehwegstreifens unmittelbar davor verletzt in der Regel nicht das Allgemeine Persönlichkeitsrecht der Passanten.“ (AG München, Urteil vom 20.03.2015 – 191 C 23903/14; Sachbeschädigungen fanden nachweislich statt).

Wie steht der Europäische Gerichtshof hierzu?

Wenn man sich die Vielzahl an deutschen Urteilen zur Videoüberwachung von Wohnhäusern durchliest, erweckt dies den Eindruck, dass Vermieter immer schlechte Karten haben. Insbesondere könnte man meinen, dass erst etwas Schlimmes passieren muss, bevor man überhaupt einen Gedanken an Videoüberwachungsanlagen verschwenden sollte. Ein Blick auf die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs kann Vermieter aber Hoffnung geben (Europäischer Gerichtshof, Urteil vom 01.12.2019 – C-708/18):

„Es kann jedoch bei der Beurteilung aller Umstände des jeweiligen Falles nicht zwingend verlangt werden, dass die Sicherheit des Eigentums und der Personen zuvor beeinträchtigt wurde. In einem Fall wie dem des Ausgangsverfahrens scheint die Voraussetzung des Vorliegens eines entstandenen und vorhandenen Interesses jedenfalls erfüllt zu sein, da das vorlegende Gericht darauf hinweist, dass vor der Anbringung des Videoüberwachungssystems Diebstähle, Einbrüche und Vandalismus vorgekommen seien, obwohl am Gebäudeeingang ein Sicherungssystem mit Gegensprechanlage und Magnetkarte installiert gewesen sei.“

Hilfestellungen für die Interessenabwägung

Um als Vermieter im Streitfall nicht zu unterliegen, ist es zwingend notwendig, bereits vor der Installation der Videoüberwachung eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen und diese zu dokumentieren.

Folgende Faktoren sprechen regelmäßig gegen den Einsatz der geplanten Videoüberwachung:

  • Es erfolgt eine rundum Überwachung für 24 Stunden / 7 Tage die Woche.
  • Es werden sensible Räume wie Toiletten gefilmt.
  • Tagesabläufe und Verhaltensweisen können überwacht werden.
  • Mieter haben keine Möglichkeit, sich der Videoüberwachung in zumutbarer Weise zu entziehen.
  • Es werden überwiegend Kinder gefilmt (z.B. auf Spielplätzen).
  • Mildere Mittel wurden noch nicht getestet (z.B. effektivere Schlösser, Concierge, Bestreifung mit Sicherheitspersonal).
  • Das eigentliche Ziel wird nicht erreicht.
  • Die Kamera weist viele unnötige Features, die auch nicht deaktiviert werden können (Schwenken, Audio, Zoom).

Es gibt aber auch Kriterien, die für die Videoüberwachung sprechen können:

  • Es besteht nicht nur Gefahren für das Eigentum des Vermieters, sondern auch für Rechte und Freiheiten der Mieter.
  • Der Aufnahmezeitraum ist sehr stark begrenzt (z. B. nur Nachtstunden am Wochenende).
  • Die Videoaufzeichnungen werden nur sehr kurz oder gar nicht gespeichert.
  • Die eingesetzten Alternativen waren bislang wirkungslos.
  • Es werden nur wenige, statische Kameras ohne Schwenk-, Audio- und Zoomfunktion eingesetzt.
  • Nicht benötigte Bereiche werden verpixelt.
  • Es werden keine Personen erkennbar gefilmt (z.B. Einsatz von Baukamera außerhalb der Arbeitszeiten).

Am Ende ist es immer eine Einzelfallentscheidung am konkreten Fall.

Weitere datenschutzrechtliche Anforderungen

Auch wenn Vermieter eine ausführliche Interessenabwägung vorgenommen und für sich das Vorliegen von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO bejahen, hört für sie die datenschutzrechtliche Arbeit noch nicht auf. Eine Vielzahl von Themen sind noch zu klären und ebenfalls zu bewerten:

  • Soll die Videoüberwachung durch einen Dienstleister gemanagt werden? Falls ja, muss ein Auftragsverarbeitungsvertrag geschlossen werden?
  • Wie werden die Videoaufzeichnungen organisatorisch und technisch vor unbefugten Zugriff geschützt?
  • Wo werden die Aufzeichnungen gespeichert? Falls auf Servern von nicht europäischen Anbietern, können sich weitere Folgeprobleme ergeben.
  • Ist eine Datenschutz-Folgenabschätzung nach Art. 35 DSGVO erforderlich? (Hinweis: Je mehr Kameras eingesetzt werden, umso wahrscheinlicher ist dies.)
  • Wie werden die Betroffenen über die Videoüberwachung informiert? Über lange Hinweisschilder oder kurze Hinweisschilder, die mittels QR-Code zu einer Webseite führen? (Beachte: Piktogramme allein genügen nicht.)

Am Ende ist natürlich auch an die Dokumentation nach Art. 30 Abs. 1 DSGVO zu denken. Diese Auflistung verdeutlich, dass eine Videoüberwachung nicht mal eben so eingeführt werde sollte, sondern eine gewisse Planung bedarf.

Der Europäische Datenschutzausschuss hat Guidelines zum Thema Videoüberwachung veröffentlicht, die ebenfalls Antworten auf manche aufkommende Fragen liefern können.

Kamera-Attrappen = weniger Arbeit?!

Nun könnte man auf die Idee kommen, sich den ganzen Ärger zu sparen und einfach nur Kamera-Attrappen zu installieren. Diese lassen sich auf den ersten Blick nicht von aktiven, funktionierenden Kameras unterscheiden und können daher jedenfalls die abschreckende Wirkung genauso gut erfüllen. Und da ja gar nichts aufgenommen wird, findet gar keine Datenverarbeitung statt, sodass der Anwendungsbereich der DSGVO mit all ihren lästigen Pflichten gar nicht eröffnet ist.

Aber gerade der Umstand, dass der Überwachungsdruck für die Betroffenen gleich hoch ist, führt dazu, dass in der Praxis die gleichen strengen Anforderungen an den Einsatz von Kamera-Atrappen gestellt werden wie an eine aktive Videoüberwachung. So auch schon das Berliner Landesgericht vor der DSGVO (LG Berlin, Urteil vom 28.10.2015 – 67 S 82/15):

„Der Überwachungsdruck einer Videokamera-Attrappe entspricht dem einer funktionsfähigen Videokamera, sodass die Anforderungen an die Rechtfertigung mit der tatsächlichen Überwachung gleichzusetzen sind.“

Sollten diese nicht beachtet werden, kann der Mieter im Rahmen eines quasinegatorischen Unterlassungsanspruchs vor den Zivilgerichten die Verletzung seines allgemeinen Persönlichkeitsrechts durch die Kamer-Attrappe geltend machen. Einen solchen Fall haben wir beispielsweise im Beitrag Datenschutz in der Vermietung: Auch Kamera-Attrappen unzulässig geschildert.

Plan-Do-Check-Act

Die Videoüberwachung ist ein schönes Beispiel für den „Plan-Do-Check-Act“ -Zyklus. In diesem Beitrag wurde aufgezeigt, was bei der Planung und Umsetzung zu beachten ist. Sachverhalte ändern sich aber und somit kann eine einst zulässige Videoüberwachung nachträglich unzulässig werden. Bestandsanlagen sollten daher in regelmäßigen Abständen auf erforderliche Anpassungen überprüft werden. Eventuell kann die Aufnahmezeit oder Anzahl eingesetzter Kameras reduziert werden oder vielleicht kommt sogar ein vollständiger Rückbau der Kameras in Betracht.

Auf Grund der Komplexität dieser Thematik empfiehlt es sich, den Datenschutzbeauftragten frühzeitig einzubinden und mit diesem Prozesse zu etablieren. Denn ein Mieter, der sich an der Videoüberwachung stört, findet oft den Weg zur Datenschutzaufsichtsbehörde und diese verstehen hier keinen Spaß.

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Videoüberwachung und Datenschutz

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