Immobilienverkauf: Bilder nur mit Einwilligung

Der Datenschutz hat unlängst auch den Immobilienverkauf erreicht. Neben weiteren Themen stellt sich beim Verkauf von Immobilien insbesondere die Frage, wie mit persönlichen Daten und Fotos von privaten Wohnräumen umgegangen werden darf. Hierüber hatte das Landgericht Frankenthal zu entscheiden und urteilte Anfang Juni 2024.

Unwohlsein mit Bildern der eigenen Immobilie im Netz

Die Kläger sind Mieter einer Doppelhaushälfte, mit deren Verkauf die Beklagte von den Eigentümern beauftragt wurde. Das beauftragte Maklerbüro wollte ein aussagekräftiges Online-Exposé erstellen und benötigte hierfür Bildaufnahmen von den Innenräumen der zu dem Zeitpunkt noch durch die Kläger bewohnten Immobilie. Dazu ließen die Kläger Mitarbeiter des Maklerbüros an einem abgesprochenen Termin in ihr Zuhause und Mitarbeiter der Beklagten fertigten im Beisein der Kläger Bildaufnahmen an. Nachfolgend wurden diese unter einer entsprechenden Verkaufsanzeige auf der Internetseite „Immoscout“ veröffentlicht. Zudem wurden diese in einem ausgedruckten Exposé abgebildet, das Kaufinteressenten im Rahmen von Besichtigungsterminen ausgehändigt wurde.

Nachdem die Kläger von mehreren Seiten auf die Internetfotos ihrer Wohnung angesprochen worden waren, fühlten sie sich zunehmend unwohl und demaskiert. Sie hegten zudem ein Gefühl der Beobachtung. Die Beklagte nahm die Bilder sofort wieder aus dem Netz. Dennoch machten die Kläger einen immateriellen Schaden für sich geltend. Vor Gericht wollten sie schließlich u.a. ein Schmerzensgeld durchsetzen.

Vorbringen der Parteien hinsichtlich der Bilder

Als Begründung der Klage galt, die Beklagte habe die streitgegenständlichen Bilder ohne eine entsprechende Einwilligung ihrerseits gefertigt. Aufgrund der Veröffentlichung der Fotos und der damit einhergehenden Demaskierung sei ein immaterieller Schaden für die Kläger entstanden, der durch die alleinige Löschung der Fotos nicht kompensiert werden könne. Die Beklagte sei mithin neben zu erteilender Auskunft zur Zahlung eines entsprechenden Schmerzensgeldes verpflichtet.

Die Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen. Die Beklagte behauptet, die Kläger hätten ihre Einwilligung in die Fertigung von Bildern erklärt. Ein Schadensersatzanspruch der Kläger bestünde infolge Einwilligung nicht.

Die Entscheidung: Einwilligung vonnöten

Das Landgericht Frankenthal fällte ein Urteil (Urt. vom 04.06.2024, Az. 3 O 300/23). Recht bekam die Beklagte. Durch das Verhalten der Kläger haben diese stillschweigend in die Anfertigung und auch in die Verwendung der Bilder eingewilligt. Die Klage wurde daher abgewiesen. Die Kläger haben gegen die Beklagte weder einen Anspruch auf Auskunftserteilung sowie Erteilung von Fotokopien, noch einen Anspruch auf Schadensersatz.

Der Beitrag hier betrachtet insbesondere den Anspruch auf Schadensersatz. Hierfür ist es entscheidend, ob die Bilder mit einer wirksamen Einwilligung verarbeitet wurden. Eine ausdrückliche oder gar schriftliche Einwilligung verlange die Datenschutz-Grundverordnung nicht. Es sei klar gewesen, dass auch fremden Personen die Fotos zugänglich gemacht werden würden. Zwar habe der Makler nicht darüber aufgeklärt, dass die einmal erteilte Einwilligung jederzeit widerruflich sei. Eine ohne den Hinweis erteilte Einwilligung werde jedoch nicht unwirksam und bleibe bestehen.

Bilder als personenbezogene Daten

Im Folgenden nun nähere Ausführungen zu der oben kurz zusammengefassten Entscheidung.

Der Gedanke, dass ein Verstoß gegen die DSGVO vorliegen könnte, ist nicht ganz abwegig. Immerhin findet sie auf den vorliegenden Fall Anwendung. Die Verordnung gilt für die ganz oder teilweise automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten sowie für die nichtautomatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten, die in einem Dateisystem gespeichert sind oder gespeichert werden sollen, Art. 2 Abs. 1 DSGVO.

Es wird daher ein personenbezogenes Datum benötigt. Gemäß Art. 4 Nr. 1 DSGVO sind personenbezogene Daten

„alle Informationen, die sich auf eine identifizierte oder identifizierbare natürliche Person (im Folgenden „betroffene Person“) beziehen; als identifizierbar wird eine natürliche Person angesehen, die direkt oder indirekt, insbesondere mittels Zuordnung zu einer Kennung wie einem Namen, zu einer Kennnummer, zu Standortdaten, zu einer Online-Kennung oder zu einem oder mehreren besonderen Merkmalen, die Ausdruck der physischen, physiologischen, genetischen, psychischen, wirtschaftlichen, kulturellen oder sozialen Identität dieser natürlichen Person sind, identifiziert werden kann.“

Grundsätzlich ist zu sagen, dass Bilder von bewohnten Räumen, personenbezogene Daten im Sinne der DSGVO sind. Denn durch sie werden Einblicke in teils private Lebensbereiche, Wohnsituation und auch die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen möglich, welche sonst nicht oder allenfalls von wenigen Personen vor Ort eingesehen werden könnten. Sie werden einem besonders schützenswerten Bereich des Allgemeinen Persönlichkeitsrechts gemäß Art. 2 Abs. 1, Art. 1 Abs. 1 GG zugeordnet.

Schadensersatz bei DSGVO-Verstoß

Nach Art. 82 Abs. 1 DSGVO hat jede Person einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Verantwortlichen oder gegen den Auftragsverarbeiter, wenn dieser gegen die Vorschriften der DSGVO verstoßen haben sollte. Für die Begründung eines solchen Anspruchs durch Art. 82 Abs. 1 DSGVO bedarf es zum einen eines einschlägigen Verstoßes gegen die Verordnung und zum anderen muss auch ein konkreter immaterieller Schaden dargelegt und bewiesen werden. Benutzt ein Makler Aufnahmen ohne Einwilligung, kann dies tatsächlich Schmerzensgeldansprüche auslösen. Dies wird auch im Urteil des Landgerichts festgehalten.

Einwilligung, check!

Das Vorliegen einer wirksamen Einwilligung wurde jedoch vom Gericht im vorliegenden Fall bejaht. Die Beklagte hat zunächst nicht gegen Art. 6 Abs. 1 Unterabs. 1 lit. a) DSGVO i.V.m. Art. 7 Abs. 1 DSGVO verstoßen, da die Kläger wirksam in die Verarbeitung von personenbezogenen Daten, namentlich die Fertigung von Lichtbildaufnahmen vom Inneren der von den Klägern bewohnten Immobilie, eingewilligt haben.

„Sie haben die Mitarbeiter der Beklagten in die von ihnen bewohnte Immobilie eingelassen, damit diese Lichtbildaufnahmen von den Innenräumlichkeiten fertigen können. Damit haben sie konkludent und unmissverständlich ihren Willen bekundet, dass das Fertigen von Lichtbildaufnahmen von ihrem Einverständnis gedeckt ist. [..] Gleichfalls haben die Kläger angegeben, dass es klar gewesen sei, dass die Fotos für den Hausverkauf gedacht waren. Insofern haben die Kläger ihre Einwilligung auch in dem Wissen abgegeben, dass die Lichtbildaufnahmen Dritten im Rahmen des Verkaufs der streitgegenständlichen Immobilie, mithin für einen bestimmten Fall, zugänglich gemacht werden, was insoweit auch der allgemeinen Lebenserfahrung entspricht. Sie haben daher auch in informierter Art und Weise in die Erstellung von Lichtbildaufnahmen eingewilligt. Die Kläger haben mithin in die Erhebung und Nutzung von Lichtbildaufnahmen als personenbezogenen Daten eingewilligt.“

Unwirksamkeit durch fehlenden Hinweis?

Art. 7 Abs. 3 S. 3 DSGVO sieht vor, dass eine betroffene Person vor Abgabe ihrer Einwilligung über das bestehende Widerrufsrecht zu belehren ist. Das war vorliegend, laut Feststellungen durch das Gericht, nicht der Fall. Ein Verstoß gegen Art. 7 Abs. 3 S. 3 DSGVO wurde festgestellt.

Dieser führt jedoch rückwirkend nicht zur Unwirksamkeit der von den Klägern erteilten Einwilligung. Das Gericht sieht die Belehrungspflicht über das Widerrufsrecht trotz der Überschrift der Norm mit „Bedingungen für die Einwilligung“ nicht als eine echte Wirksamkeitsvoraussetzung der Einwilligung an.

Als Begründung gilt insbesondere, dass im Hinblick auf Art. 7 Abs. 2 DSGVO, der eine ausdrückliche Rechtsfolge bei Verstoß gegen das Trennungs- und Transparenzgebot vorsieht, eine solche Rechtsfolge im Rahmen des Art. 7 Abs. 3 DSGVO gerade nicht benannt ist. Zudem würde bei anderweitiger Annahme die in Art. 4 Nr. 11 DSGVO vorgesehene Möglichkeit der konkludenten Einwilligung auf diesem Wege jeder praktischen Möglichkeit beraubt werden.

Fehlen eines kausalen Schadens

Es fehlte zudem darüber hinaus an einem Schaden der Kläger.

„Hinsichtlich des Verstoßes gegen Art. 7 Abs. 3 S. 3 DSGVO scheitert der von Klägerseite geltend gemachte Anspruch auf Schmerzensgeld bereits daran, dass der Verstoß nicht kausal für den behaupteten Schaden der Kläger war. Denn für das Vorliegen von Kausalität hätte es der Darlegung bedurft, dass die Kläger bereits zu einem früheren Zeitpunkt von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch gemacht hätten, wären sie von der Beklagten über das Bestehen eines solchen ordnungsgemäß belehrt worden. An entsprechendem Vortrag fehlt es gänzlich.“

Das Gericht führte weiter aus, dass die Kläger überhaupt nicht dargelegt hätten, dass ihnen ein materieller oder immaterieller Schaden entstanden ist. Nach jüngster Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs reicht es insofern nicht aus, dass ein bloßer Verstoß des Verantwortlichen gegen die Vorschriften der DSGVO vorliegt, da das Vorliegen eines materiellen oder immateriellen Schadens nach dem Wortlaut des Art. 82 Abs. 1 DSGVO ebenso Voraussetzung für das Vorliegen des Schadensersatzanspruches ist.

Immobilenverkauf und der Datenschutz

Das Urteil ist mittlerweile rechtskräftig. Es geht auf verschiedene datenschutzrechtliche Aspekte ein und zeigt noch einmal deutlich auf, dass das Datenschutzrecht in jeglichen Lebenssituationen Einzug findet. So auch beim Anfertigen und Verwenden von Bildern der Privaträume bei einem Immobilienverkauf.

Festzuhalten ist, Makler benötigen die Einwilligung der Bewohner, um Fotos von bewohnten Räumen für Exposés zu verwenden, da solche Bilder als personenbezogene Daten gemäß der DSGVO gelten. Hätte der Makler die Fotos ohne Einwilligung verwendet, hätte dies zu Schadensersatzansprüchen führen können.